¿Cuánto suben los precios de las casas?

Ignacio de la Torre. Profesor. IE Business School

30 Noviembre 2015

Depende  de qué tipo de casa, dónde esté ubicada, cuántos metros tenga… pero la realidad es que el precio de la vivienda vive una tendencia ascendente que seguirá en los próximos años.

Winston Churchill afirmaba: “sólo me creo las estadísticas que he manipulado personalmente”.  Al analizar estadísticas inmobiliarias, uno se sorprende ante la variedad de datos, variedad que puede ser utilizada para afirmar dos realidades completamente contradictorias.  Como el ser humano suele caer en el “sesgo cognitivo” de asimilar sólo las estadísticas que refuerzan las tesis previamente concebidas (self fulfilling prophecy), nos podemos encontrar con dos personas que defienden vehementemente tesis opuestas sobre la misma realidad apoyadas por datos contradictorios.

Parte de la confusión en lo que a precios inmobiliarios respecta estriba en el hecho de que los precios por metro cuadrado de las casas varían, entre otros, por la localización y el tamaño de la casa (las más grandes son más baratas por metro cuadrado, y viceversa). Supongamos, por ejemplo, que en España sólo se producen dos transacciones de dos casas de 100 metros cuadrados, la primera de una vivienda de tres dormitorios en el distrito de Salamanca de Madrid, pongamos, a 4.000 euros el metro cuadrado, y otra en Puertollano, a 1.500 euros el metro cuadrado.  Al año siguiente se vende la misma casa de Madrid al mismo precio (4.000), pero se venden dos casas en Puertollano al mismo precio por metro cuadrado (1.500).  La realidad es que los precios de las casas, ni han subido ni han bajado.  Sin embargo muchas estadísticas mostrarán una caída de los precios de las casas de un 15% (el promedio de las tres transacciones), y eso sin introducir la variable de tamaño…

Para ajustar esta aparente paradoja, en Estados Unidos se desarrolló a finales de los 80 la metodología Case Schiller, que busca blindar las estadísticas de precios por estos dos factores.  Para conseguirlo, se aíslan precios de transacciones de casas del mismo número de dormitorios en veinte ciudades del país, de forma que sólo se computa un precio si una casa de similar tamaño se ha vendido en la misma ciudad que la registrada el año anterior.  El resultado de este esfuerzo estadístico es el indicador “SP Case Schiller” de precios de la vivienda de Estados Unidos, con diferencia el más seguido en la economía norteamericana.

Lamentablemente, la calidad de las estadísticas norteamericanas no es del todo emulada en muchas otras naciones. Con todo, sabemos que, de media, las casas suben un 1% en la zona euro, con las casas alemanas elevándose un 3,6%, caen un 3% en China, y suben un 5,6% en Reino Unido.

En España, la cantidad de estadísticas sobre precios inmobiliarios es abundante.  Así, existen indicadores de precios de entidades privadas (Tinsa, Índice Fotocasa…), y estadísticas públicas.  De estas últimas, destaca el índice de precios de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), que se basa en los datos proporcionados por los Colegios de Notarios resultantes de las transacciones de vivienda ante Notario; y la estadística de valor tasado de la vivienda, del Ministerio de Fomento, que se basa en los datos proporcionados por los Colegios de Registradores a partir de las inscripciones de las compraventas en los más de 1.100 Registros de la Propiedad, suceso que, de media, suele acaecer a los 45 días de haberse formalizado la compraventa ante Notario. 

De aquí se deduce que el primer indicador (INE) se acerca más a la actualidad que el segundo (Fomento) ya que éste va con un mes y medio retrasado. Así, el INE nos muestra que, a cierre del segundo trimestre, las casas españolas subían un 4% en interanual, con la vivienda nueva elevándose un 5%, y la de segunda mano un 3%. El incremento se acelera desde el primer trimestre, en el que las casas apenas subían un 1,5%. Por su parte, el indicador más retrasado (Fomento) nos indica que las casas subían el segundo trimestre un 1,2% en interanual (frente a un crecimiento nulo el primer trimestre), dato muy parecido al del primer trimestre del INE, algo coherente con el retraso estadístico. Con todo, estas estadísticas presentan el defecto apuntado al principio de este artículo sobre localizaciones y tamaño.

En España disfrutamos de una estadística de precios de los inmuebles efectuada mediante una metodología Case Schiller (aislando localización y tamaño) y, por lo tanto, de una calidad extraordinaria. Se trata del Índice de Precios de la Vivienda Repetida, que compila trimestralmente el Colegio de Registradores, junto con un equipo de investigadores de la Universidad de Zaragoza (*).  La conclusión del informe del segundo trimestre (**) es que los precios de las casas en España ya suben un 5,1% en interanual (el crecimiento del primer trimestre era de un 2,6%).  

De estos datos se pueden deducir dos importantes conclusiones. Primera, que según el Banco de España, si se suma la subida de los precios de las casas y la rentabilidad teórica de su alquiler, la vivienda proporciona una rentabilidad del 8,6%, batiendo, por lo tanto, a bonos y a acciones. Segunda, que las casas en España suben ya al segundo mayor ritmo de entre los grandes países de occidente, sólo superado por Reino Unido y al mismo nivel que en Estados Unidos (5,1%).

Dado que partimos de bases muy bajas de precios de las casas (una casa cuesta alrededor de 1.500 euros el metro cuadrado, lo que supone una caída de un 37% en términos reales desde máximos), se han reducido los intereses, mejora el empleo y aumenta la liquidez hipotecaria, la conclusión es que esta tendencia ascendente se mantendrá los próximos años.

*http://gamerin.unizar.es/
**http://www.registradores.org/wp-content/estadisticas/propiedad/eri/ERI_2T_2015.pdf

 

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