¿Hipotecas Subprime en España? Haberlas, haylas

Atonio Rivela e Ignacio de la Torre. Profesores. IE Business School

2 Junio 2009

A pesar de la burbuja inmobiliaria, España ha sufrido un menor embiste de las hipotecas subprime. ¿Será que no existe? Haberlas, haylas, pero controladas.

“Aunque la mona se vista de seda, mona se queda”, afirmaba el prestigioso inversor norteamericano Warren Buffet cuando comentaba cómo una hipoteca de alto riesgo (subprime) se convertía, por el mágico arte de la ingeniería financiera, en un fantástico bono AAA, avalado por prestigiosas agencias de calificación. Una hipoteca subprime es un préstamo hipotecario concedido por instituciones financieras a clientes que carecen de historial crediticio, y en muchos casos, de ingresos probados. Este proceso de “confección de trajes de seda para las monas” -mutación de hipotecas subprime en bonos de máxima calificación crediticia- se instrumentaba a través de titulizaciones, y es clave para entender la debacle financiera a la que se enfrenta occidente.

[*D La enfermedad subprime se contagia por dos vías: concediendo hipotecas de alto riesgo o comprando titulizaciones ligadas a ellas. *]

Ahora bien, numerosos analistas extranjeros se preguntan por qué el huracán subprime apenas había afectado al mercado español, en comparación con su impacto en el mercado bancario norteamericano o británico, si a priori España presentaba semejanzas -burbuja del precio de la vivienda, alta penetración crediticia y déficit exterior desbocado-. Aunque muchos medios han respondido a esta pregunta con visiones apocalípticas, nuestra opinión es que la realidad es mucho más benigna. En este artículo intentaremos analizar de forma pormenorizada y lo más objetiva posible esta opinión.

Como decía Alfredo Sáenz, consejero delegado del Santander, sí existen hipotecas subprime en España. Sin embargo, matizaríamos esta afirmación: haberlas haylas, pero en mucho menor porcentaje que en otros mercados. ¿De dónde surgen? Existen dos formas fundamentales de contagiarse de la enfermedad subprime: concediendo hipotecas subprime o comprando titulizaciones ligadas a riesgo subprime.

[*D En España apenas se han dado créditos subprime y las titulizaciones no eran atractivas por su complejidad y por estar en dólares. *]

Analizando el primero de los fenómenos, existen cuatro motivos de peso que explican por qué en España apenas se han concedido hipotecas subprime. Primero, porque la mayoría de los préstamos se han concedido con una ratio préstamo/valor de la propiedad (loan to value) del orden del 80%, mientras que en Estados Unidos el porcentaje oscilaba entre el 100% y el 120%.

Segundo, porque en España es muy inusual conceder una hipoteca sin poderse demostrar un sueldo fijo o ingresos recurrentes, sin embargo, en Estados Unidos era práctica habitual la concesión de hipotecas a personas sin historial, en especial en el creciente segmento poblacional de los inmigrantes, que suponía un jugoso negocio para las agencias hipotecarias. Éstas, al ceder el riesgo a terceros mediante titulizaciones, no estaban incentivadas a vigilar si el deudor era una persona de fiar.

Tercero, la tasa de morosidad de bancos y cajas españoles tradicionalmente se ha mantenido en niveles cercanos al 0,5%; en el peor de los casos dicha tasa podría subir al 2%, cota controlable y muy lejos de los niveles cercanos al 20% que afectan a las hipotecas subprime.

Cuarto, la estructura de las hipotecas subprime en Estados Unidos consta de una o varias cuotas iniciales subsidiadas (muy bajas) y, posteriormente, saltan (step up) a un pago mucho más elevado (en ocasiones 5 y 6 veces la cuota inicial), disparando la morosidad. Este tipo de esquema, en cambio, apenas se ha dado en España.

Además, existen otras razones de peso por las que los bancos y cajas apenas han adquirido titulizaciones ligadas a riesgo subprime. Por un lado, las instituciones financieras españolas no mostraban apetito por este tipo de riesgo subyacente norteamericano, debido a que España es un país conservador financieramente. Por otro lado, estas titulizaciones estaban denominadas en dólares, no en euros, lo que limitaba su atractivo a los ojos de muchos inversores españoles. Además, muchas titulizaciones presentaban estructuras extremadamente complejas -titulizaciones de titulizaciones- como para resultar apetecibles al inversor medio español.

[*D El Banco de España ha sido fundamental, obligando a mantener provisiones anticíclicas y prohibiendo los instrumentos fuera de balance *]

Por último, cabe resaltar el brillantísimo papel desempeñado por el Banco de España, probablemente uno de los mejores reguladores bancarios de occidente. Así, no sólo forzó a bancos y a cajas a mantener provisiones anticíclicas (genéricas) para preservar sus ratios de solvencia ante el posible advenimiento de un cambio de tendencia, como ha ocurrido, sino que además prohibió tajantemente el empleo de instrumentos fuera de balance (SIV y conduits), que financiaban mediante pagarés la compra de riesgo subprime -estos instrumentos han sido clave para contagiar el riesgo a los bancos británicos-.

Por si fuera poco, el regulador español fue muy estricto con la contabilización de productos estructurados, forzando a pasar por pérdidas y ganancias cualquier variación de valor de dichos instrumentos, mientras que en países como Reino Unido estas oscilaciones de valor se pasaban por vehículos contablemente amigables (liquidity facilities), que evitan el reconocimiento de la pérdida, lo que explica su popularidad frente a su escasa presencia en España.

En conclusión, indudablemente España se enfrenta a formidables riesgos macroeconómicos y financieros, pero de una cosa podemos estar seguros: apenas hay monas debajo de la seda.

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