Políticas de Suelo, VPO y Fiscalidad

Manuel Romera. Profesor. Instituto de Empresa

20 Marzo 2004

Con el fin de frenar el extraordinario crecimiento que ha sufrido el precio de la vivienda en España, se ha tratado de incrementar la oferta de suelo. Pero estas medidas se han enfrentado a limitaciones que han recortado su eficacia y que, en algunos casos, han llegado a producir un efecto contrario al previsto.

España es un país con una situación excepcional y diferente a sus vecinos europeos en cuanto a legislación urbanística. El gobierno ha intentado introducir en los últimos años una serie de modificaciones con el objetivo de incrementar esta oferta de suelo, aunque se ha encontrado con limitaciones en su implementación, ya que le corresponde realizarlas a las CCAA y corporaciones locales, entidades que tienen las competencias de urbanismo y ordenación del territorio.

[*D La vivienda se ha convertido en artículo de lujo para el ciudadano medio español *]

De hecho, ha habido diferentes modificaciones, de las que podríamos destacar dos: en 1996 se simplificó la clasificación del suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable (eliminando el urbanizable programado y no programado) y se recortó del 15% al 10% el porcentaje de suelo que tienen que ceder los promotores a los ayuntamientos, proporción que a su vez podría rebajarse adicionalmente por las CCAA.

Posteriormente, en el año 2000 se estableció la posibilidad de que la iniciativa privada pueda promover la trasformación de suelo urbanizable en urbano acortando los trámites administrativos si así lo establece la CCAA implicada, así como la creación del polémico ‘agente urbanizador’, que tantos quebraderos de cabeza está dando a los tribunales españoles debido a que estos agentes, con el consentimiento del ayuntamiento, pueden realizar las obras de urbanización del suelo ajeno en un plazo de entre uno y tres años, cobrándose posteriormente sus servicios, entre otras formas, en suelo urbanizado.

Todas estas modificaciones han sido realmente insuficientes ya que el proceso sigue siendo lento, complejo e incierto, aspecto éste que, unido a una demanda inmobiliaria fortísima, ha ocasionado que el suelo suponga la mitad del precio de la vivienda en algunas zonas como Madrid, duplicando su porcentaje de repercusión en tan solo una década.

Por otra parte, es importante recordar lo que ha sucedido con las reservas obligatorias de suelo para VPO que regulan también los Ayuntamientos y CCAA, así como las cesiones obligatorias de suelo residencial con destino a VPO, que han descendido de manera abrumadora, ya que han pasado de representar en torno al 60% de las viviendas construidas en el inicio de los años 80, a algo menos del 10% en los últimos dos años. Esto ha sido originado, principalmente, por la perdida de rentabilidad de la inversión en construcción de VPO en momentos de fuertes subidas de precios en el mercado, lo cual no es sino una pescadilla que se muerde la cola en perjuicio del acceso a la vivienda de los menos favorecidos.

[*D El suelo supone la mitad del precio de la vivienda en zonas como Madrid *]

Como última pata de razonamiento de este rompecabezas inmobiliario tendríamos que hablar de la fiscalidad, diciendo claramente que se está incentivando de manera muy aguda la compra en perjuicio del alquiler de viviendas, ya que los arrendatarios no gozan de ninguna deducción fiscal por el alquiler de una vivienda habitual, deducción que existió entre 1993 y 1998 para inquilinos con bases imponibles menores de 3, 5 millones de las antiguas pesetas.

Mientras que, por la parte de la compra existen más que interesantes deducciones, siendo posible la deducción vía cuota integra, es decir, del liquido a pagar, de entre el 15% y 25% de los pagos de amortización e intereses de préstamo hipotecario con límite de 9.000 euros/año, convirtiendo a la compra de vivienda habitual en uno de los activos con mejor tratamiento fiscal del ordenamiento español. Todo esto convierte a España en el país europeo con más peso en vivienda comprada, ya que representa más del 90% del total de parque de viviendas en propiedad, mientras que países vecinos como Alemania tienen solo el 40% en propiedad, dejando el resto para el alquiler.

A modo de conclusión, podemos señalar que una política de suelo tan restrictiva, con una especulación clara de ayuntamientos y CCAA que han limitado con cuentagotas la oferta de suelo, para así financiarse con sus grandes subidas, unido a una falta de promoción de VPO, por el escaso interés ante precios tan elevados de la vivienda libre; y todo esto aderezado con incentivos fiscales de la compra frente al alquiler, contribuyen a que las viviendas se hayan convertido en artículo de lujo para el ciudadano medio español.

Último vídeo

IE Inside Out Project - #IamIE

See video
Síguenos en
IE Focus Newsletter
Agenda IE
Most read
IE Business School | María de Molina 11, 28006 Madrid | Tel. +34 91 568 96 00 | e-mail: info@ie.edu

Contacto

IE Business School

María de Molina, 11. 28006 Madrid

Tel. +34 915 689 600

info@ie.edu