Promotores de la Crisis

Bárbara Huerta. Profesora. IE Business School

2 Marzo 2010

Los promotores han sido, en gran parte, los creadores y las víctimas de la crisis que sacude al sector inmobiliario, y ahora están comprobando que erraron en sus planes de negocio.

‘Tener menos para deber menos’. Con estas palabras, pronunciadas a finales de 2008, resumía Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis, su nueva estrategia empresarial. La falta de liquidez, junto con los compromisos tan elevados de pago de deuda, exigía a todas las inmobiliarias del país desprenderse de activos. Pero, ¿cómo era posible que se produjera este cambio de rumbo en un sector fuertemente endeudado tan sólo dos años antes para acometer ambiciosos proyectos corporativos?

[*D Durante los últimos cuatro o cinco años, las empresas inmobiliarias españolas se han caracterizado, desde un punto de vista financiero, por su elevado apalancamiento. *]

Con la idea de poder responder a esta cuestión realicé un trabajo de investigación que desembocó en el libro Promotores de la Crisis. En él, analizo el impacto de la crisis financiera internacional sobre el sistema financiero y la economía real española, y su impacto en las principales empresas inmobiliarias españolas.

¿Cuándo se empezó a insuflar aire en la burbuja inmobiliaria y por qué? Todo comenzó con un ambiente macroeconómico ventajoso, tipos de interés baratos y deseos consumistas. Ahora bien, ¿acaso esta ilusión podría mantenerse de forma indefinida? Pronto veríamos que no, los responsables de política monetaria, con un cierto retraso, tomaron medidas para impedir excesos inflacionistas, y con dicho objetivo procedieron a incrementar los tipos de interés.

[*D El parón residencial quebró estos planes de negocio, y la restricción del crédito impidió la prórroga de los vencimientos de deuda. Las inmobiliarias se ahogaron víctimas de sus propios planes de expansión. *]

¿Qué ocurrió entonces, con tipos más caros y un incremento, por tanto, de la carga financiera de hogares y empresas? Los mayores intereses redujeron la renta disponible de las familias. Además, desde mediados de 2007, los hogares, sumergidos de lleno en la crisis crediticia, comenzaron a experimentar serias dificultades para la obtención de créditos hipotecarios y al consumo. La liquidez escaseaba, los precios se mantenían elevados, la desconfianza se generalizaba y las perspectivas de desaceleración del sector constructor e inmobiliario no ofrecían una visión optimista. 2008 confirmabalas expectativas, se agravaba la situación.

La oferta de viviendas en España había crecido de forma espectacular en el período 2001- 2007. Por tanto, la primera consecuencia que se podía era un drástico ajuste en precio en el medio plazo, especialmente en el sector residencial. Además, la escasez de crédito contribuyó a fomentar la tendencia bajista en la oferta y en los precios de la vivienda española. La burbuja comenzaba a deshincharse.

[*D ¿Dónde están yendo los activos poco rentables de las inmobiliarias? En la mayor parte de los casos, a los balances de las entidades financieras, por lo que el riesgo, lejos de desaparecer, se ha traspasado. *]

¿Cómo reaccionaron las empresas del sector? Si tuviéramos que señalar alguna característica financiera de las empresas inmobiliarias españolas durante los últimos cuatro o cinco años, destacaríamos su elevado apalancamiento. Muchos pensaron que la elevada deuda, consecuencia de los procesos de adquisición de empresas y negocios, nunca llegaría a pagarse en el corto plazo, sino que, por el contrario, podría renegociarse de forma que unos años más de expansión en el mercado acabarían liquidando la deuda. El parón residencial quebró estos planes de negocio, y la restricción del crédito impidió la prórroga de los vencimientos de deuda. Las inmobiliarias se ahogaron víctimas de sus propios planes de expansión.

El mayor endeudamiento estuvo soportado y fomentado por las propias instituciones bancarias. Las entidades financieras fueron la principal fuente de recursos para el boom inmobiliario de los últimos años. La capacidad de reacción de las compañías inmobiliarias en el momento en el que se desató la crisis del sector fue muy limitada. La deuda tan abultada que figuraba en sus balances, junto con las continúas pérdidas registradas durante más de un año, dañaron la situación patrimonial y amenazaron la solvencia.

Las estrategias que han seguido las inmobiliarias para suavizar el impacto de la crisis en sus balances y cuentas de resultados han sido similares. Convencidas todas de que el suelo no sería la mejor inversión para los años que venían, pusieron a la venta sus carteras de suelo, acelerando aún más el desplome de los precios.

[*D La principal moraleja a esta crisis se encuentra en la respuesta a la siguiente pregunta: ¿podíamos hacernos ricos unos a otros vendiéndonos casas cada vez más caras financiadas con hipotecas? *]

¿Y ahora qué? La respuesta es compleja, pero sin duda, el crecimiento desordenado y los desequilibrios financieros pasarán factura a las empresas del sector en los dos próximos años. Medidas como la venta de activos podrá ser una alternativa en el corto o medio plazo para las inmobiliarias. Pero ¿dónde están yendo esos activos poco rentables en la actualidad? La realidad nos muestra que, en la mayor parte de los casos, se encuentran en los balances de bancos y entidades financieras, por lo que el riesgo, lejos de desaparecer, se ha traspasado.

¿Habremos aprendido algo del pasado? Sólo queda confiar en el espíritu responsable de los empresarios. Para eso es clave que se planteen y respondan a la siguiente cuestión: ¿podíamos hacernos ricos unos a otros vendiéndonos casas cada vez más caras financiadas con hipotecas?

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