¿Puede seguir bajando el precio de la vivienda en España?

Miguel Hernández. Profesor. IE Business School

7 Junio 2010

Es la pregunta del millón y su respuesta está en las entidades financieras, que necesitan sacar de su balance el exceso de ladrillo con la menor pérdida posible.

Imaginemos que han terminado las Navidades y comienzan las rebajas. Después de un periodo de fuerte consumo, llega el momento de ser mucho más exigente en la relación calidad/precio. Si vamos los primeros días, encontraremos buenos productos a buenos precios, pero según va pasando el tiempo, y se va agotando el stock, sólo van quedando saldos, que en algunos casos ni con ajuste de precio se llegarán a vender.

[*D La evolución del precio de la vivienda está en manos de las entidades financieras, después de que la crisis haya forzado a las promotoras a ajustar los precios hasta el valor de la hipoteca. *]

En el mundo inmobiliario español está pasando algo parecido: después de años en los que las viviendas se despachaban y no se vendían, como se reconocía en el sector, ha llegado el momento del ajuste, pero no debemos olvidar que igual que en las rebajas, los buenos productos irán saliendo del stock antes y con poco ajuste de precio, y los malos podrían no llegar a venderse nunca (en Irlanda se están planteando demoler nuevas promociones que jamás recuperarán el valor de la inversión).

El precio de la vivienda en España está bajando, pero de forma poco homogénea. El problema es que las estadísticas oficiales sólo hablan de medias, y la información no está segmentada por tipo de producto, precio o localización, factores intrínsecos a la actividad inmobiliaria.

[*D Las entidades financieras tienen dos alternativas: vender por debajo de financiación y darse una pérdida, o ejecutar el préstamo e incorporar el activo a su balance. *]

El ajuste no se está produciendo igual en pisos de altas calidades en el centro de grandes ciudades, que en apartamentos pequeños en la costa. La ley de la demanda y la oferta (por este orden) se están encargando de regular de forma natural esta situación.

Pero, ¿existe un suelo para esta bajada de precios? ¿Cuánto durará el ajuste? La respuesta a estas cuestiones se encuentra en el mundo financiero. Aún sabiendo que no todas las promotoras tienen el mismo nivel de endeudamiento, es una realidad que el agotamiento (o falta de financiación) de la demanda ha forzado a las empresas a bajar los precios ,en muchos casos, hasta el valor de la deuda hipotecaria con bancos o cajas.

A partir de este punto, que es más o menos en el que estamos ahora, y dando por hecho que el promotor ha perdido todo su margen, las entidades financieras tendrían dos alternativas: vender por debajo de financiación y darse una pérdida, o ejecutar el préstamo e incorporar el activo a su balance (en este caso el Banco de España las da un plazo para vender el activo, mientras lo van provisionando proporcionalmente en el tiempo).

[*D Si el Banco de España acortara el periodo de los inmuebles en balance, las entidades venderían por debajo de hipoteca y los precios bajarían, pero el sistema financiero saldría perjudicado. *]

Todavía no conozco ningún caso del primer supuesto, y eso que en estos momentos las subastas judiciales están quedando desiertas en el 80%-90% de las veces. Si el Banco de España fuese acortando el periodo para tener los inmuebles en balance, las entidades se podrían ver forzadas a vender por debajo de hipoteca, reconociéndose una minusvalía. El precio de la vivienda bajaría, pero la salud del sistema financiero se vería muy perjudicada, especialmente en estos momentos.

[*D Una solución mixta pasaría por que el Banco de España flexibilice las provisiones a cambio de que las entidades asuman ciertas pérdidas después de varios años de grandes beneficios. *]

Parecería razonable una solución mixta: que el Banco de España flexibilice las provisiones por activos adjudicados, adecuándolas a la situación económica coyuntural, pero que a la vez las entidades bancarias asuman ciertas pérdidas después de varios años de grandes beneficios. De este modo se daría salida antes al gran stock existente a menor precio y evitaríamos una “larga digestión japonesa”.

Último vídeo

Martha Thorne valora el fallo del Premio Pritzker 2017

See video
Síguenos en
IE Focus Newsletter
Agenda IE
Most read
IE Business School | María de Molina 11, 28006 Madrid | Tel. +34 91 568 96 00 | e-mail: info@ie.edu

Contacto

IE Business School

María de Molina, 11. 28006 Madrid

Tel. +34 915 689 600

info@ie.edu